FAQ: Inversion en Miami. Compra, alquiler y venta de casas, preguntas y respuestas

FAQS INVERSION CONDOS MIAMI

 

PREGUNTAS:

En el caso en que ud este interesado en Condo o towhouse para luego rentar de inmediato. las ofertas son muchas se ofrecen short sales , remates, y ventas regulares de particulares, en diferentes areas, estas son algunas de las inquietudes que hemos recibido, cualquier comentario sera agradecido.

 

1. Es probable comprar en Short Sale viajando una semana?

 

2. Que significa As Is, tiene que ver con Short sale?

 

3. El impuesto TAX que figura en paginas es anual? Lo paga el propietario o inquilino?

 

4. Hay alguna retención que se efectúe sobre el alquiler por ser propietario foráneo y ser residencia secundaria? O impuesto que pagar por ello (IRS)?

 

5. Las expensas o HOA lo paga el propietario o el inquilino?

 

6. Cuales son los servicios que se pagan? Están a cargo del inquilino?

 

7. El calculo para la inversión seria el siguiente? Renta anual – tax (IRS) - HOA de meses desocupados – servicios de meses desocupados?

 

8. Cual es el costo de inmobiliaria para: 1 – conseguir inquilino 2 – administrar propiedad (que servicios incluye?)

 

9. Gastos de compra ( proceso de cierre) cuales son?

a. Comision Real State Agent abona el vendedor?

b. Abogado de bienes raíces (es necesario?) abona el comprador. Monto aproximado?

c. Costo de acuerdo de cierre de la compañía de titulo (500 a 1000) abona el comprador?

d. Tarifa de titulo de propiedad y fideicomiso (costo?) comprador?

e. Impuestos de registro de escritura y timbrado. Costos? Alguno más? Comprador?

f. Costo de aplicación al condominio. Costos?

g. Es necesario alguna carta de recomendación del banco donde están depositados los fondos?

 

 

10. Al momento de la venta por parte de inversor foráneo, se practica alguna deducción o retención? (Ley FIRPTA 10%)

 

11. Al comprar una propiedad en USA, debe efectuarse una declaración de impuestos por mas que se trate de extranjero no residente?

 

12. Existe algun tipo de Visa por inversion en Estados Unidos

 

13. Cuales son areas recomendables de inversion?

 

14. Debo viajar para realizar una operacion de real estate y compra en Estados Unidos?

 

15. Existen restricciones de venta?

 

RESPUESTAS:

Las respuestas son lo mas adecuadamente posible ya que los casos varian a veces por otras circunstancias no previstas.

1. Los cierres de las propiedades de venta regular o sea de un propietario particular a otro propietario particular generalmente se efectúan en 45 dias, uno puede concluir una oferta en una semana pero sin embargo el cierre se demora 45 dias minimo ya que luego de que una oferta es aceptada por comprador/vendedor, se debe esperar a que la compañía de titulo realice las inspecciones de titulo también luego de la oferta se pueden hacer las inspecciones de la propiedad y si hay algo que no fue visisble cuando se hizo la oferta (como por ej. Termitas) el contrato se puede cancelar, también durante esos 45 dias el comprador debe aplicar a la asociación d el edificio (HOA) que se encargara de comprobar que la persona no tenga un prontuario o record policial, algunas asociaciones también consideran otros parámetros para la aprobación. Volviendo a la pregunta de los short sale, en el caso de los short sale las negociaciones del precio sea cuando uno pone una oferta se demoran mas ya que el Banco es el que tiene que aceptar mas alla de que el propietario la acepte o no, puesto que ellos son los que poseen el titulo, (en casos de short sale el comprador no puede mantener los pagos de su hipoteca y quiere vender su propiedad rápidamente), en algunos casos son 2 los bancos o hasta 3 involucrados ya que el propietario tiene dos hipotecas, en estos casos se demora aun mas la etapa inicial. Luego que una oferta es acepatada no hay un tiempo establecido para eso pero generalmente se demoran 1 mes para aceptar una oferta, se pasa al segundo paso que ya que varias entidades están envueltas se hace un poco mas lento pueden ser 2 meses, y por ultimo hay casos en los que el duenio le debe el mantenimiento a la asociación (HOA) y para poder esclarecer el titulo de toda deuda se le debe pagar a la asociación, la deuda del duenio dependiendo de la oferta hay casos en los que el banco paga esa deuda o el comprador interesado la paga (esa es la mayor cantidad de casos). Osea que un short sale puede tardarse entre 3 y 4 meses en cerrar. En el caso de foreclosure o remate (cuando el Banco ya es el único propietario) es mas rápido para cerrar, y generalmente se demora lo mismo que un duenio particular (entre 30 y 45 dias), lo que si se puede efectuar en una semana es la oferta y esperar al cierre que debería tomar lugar entre 30 y 45 dias si todo sale bien con el titulo. El titulo debe ser limpio para poder cerrar.

 

2. El contrato AS is es un contrato que se utiliza cuando el vendedor no otorga ninguna garantía por la propiedad, y el comprador la acepta como esta, esto se puede prevenir un poco, usando un inspector que analice la propiedad, ya que puede tener danios no visibles, y utilizando un abogado que se encargue de asegurarse que el cierre se efectue sin consecuencias legales, como por ejemplo un permiso que se saco con la ciudad para agregarle un cuarto a una casa y luego el propietario anterior no concluyo su permiso con la ciudad, esto también se puede evitar con algunas clausulas en el contrato, y puede ser negociado en la oferta.

 

3. El Tax es anual y lo paga el duenio, el tax varia cada anio y lo que figura que paga actualmente también cambia de acuero a si la persona que esta en el record actualmente tiene ecxepciones como por ejemplo la de vivienda primaria, en este caso pagan menos tax, por lo cual ese valor que figura es aproximado.

 

4. Si el alquiler es por menos de 6 meses se debe pagar al IRS el impuesto de ganancia como hotel que es de un 13% de la renta.Pero no hay ninguna retención por parte del IRS por ahora por ser propietario extranjero. Aunque todos extranjeros o residentes pagan impuestos a la propiedad y pagan inpuestos a la ganancia que deben ser declarados aunque se pueden tambien declarar los gastos operativos y obtener un descuento a la hora de la declaracion.

 

5. Las expensas las paga el propietario. Aunque las puede pagar el inquilino el hecho de ser pagadas por el propietario, garantiza que el pago se esta haciendo y se puede llevar un control sobre eso.

 

6. Los gastos que paga el inquilino generalmente son cable, electricidad y teléfono a menos que estén ncluidos en los gastos de mantenimiento del edificio ( expensa). Las expenas varian mucho pueden estar entre $150 y $700 de acuerdo a las propiedades analizadas, Las expensas también pueden estar afectadas por un cargo que se llama assesment que es un cargo aparte del de mantenimiento, cuando el edificio esta siendo renovado y ese gasto se divide entre todos los propietarios al momento de ver una propiedad hay que averiguar si ese edificio tiene ese tipo de cargo, Los assesment varian mucho dentro de este valor de propiedad pueden ser entre $100 hasta $450.

 

7. Generalmente también se le resta los gastos de escritura los gastos operativos varian mucho, ya que es de acuerdo al estado de la propiedad, si no hay que hacerle muchas reparaciones se reduce el costo operativo, aunque a veces al inicio conviene repararlas y mejorar su apariencia para poder aumentar su potencial de renta.

 

8. El servicio inmobiliario generalmente es de un 10% de la renta anual, es casi un mes de renta. Para manejar la propiedad generalmente se cobra un 10% que incluye recolectar la renta y depositarla en su cuenta, conseguir presupuestos si hay que reparar algo para poder obtener el mejor precio de reparación, estar disponible durante las reparaciones para que se pueda entrar en la propiedad cuando no esta habitada, ya sea antes de rentarla o durante el proceso que se va un inquilino y se consigue otro. Mantener llaves de la propiedad para lo que sea necesario. Tambien realizar la evicción si es necesaria cuando un inquilino no paga su renta e intimidación por medio de cartas para que pague en termino. La evicción se demora 3 meses en Florida.

 

9. Los gastos de cierre son impuestos, estampillas para la escritura, y seguro de titulo si lo paga el comprados, a veces es negociable, si hay una entidad financiando la compra hay gastos por la financiacion que varian segun el prestamo que se elija  

A. La comisión de real estate  casi en todos los casos la paga el vendedor. Aunque puede ser compartida en algunos casos de short sale o si fue negociado asi.

B. El abogado es necesario pero no es obligatorio, puede ser una buena inversión tenerlo, el costo aproximado es de $800 para represantarlo en el cierre también ellos pueden tener el poder legal de cerrar si es que ud no puede venir con un apoderado.

C. generalmente los gastos de escritura se calculan en un 1% del valor de la compra esto varia si hay una entidad financiera envuelta en la transacción o si la compra es realizada en efectivo, en un compra de $70000 cash aproximadamente la escritura será de $900. aunque si uno esta pagando por su seguro d etitulo a eso le debe sumar aproximadamente $1500

D y E el gasto anterior incluye todos los impuestos.

F. la plicacion al condominio se hace cuando la oferta esta acepatada no se puede cerrar si el condominio no aprobó al comprador aproximadamente la aplicación cuesta $100.

G. Si la prueba de fondos es necesaria para todas las ofertas. 10. La ley de Firpta establece que la retención del 10 % es al momento de venta del extranjero y es tasada en el valor de venta y no cuando uno va a comprar.

 

11. Si ,se debe hacer una declaración de impuesto anuales con el numero de identificación TIN ( Tax identification id), lo que se deberá pagar al IRS es depende de lo que se declare gastos de reparación, de operación, depreciación, etc, eso lo puede hacer un contador o una persona que se dedica a hacer declaraciones de taxes.

 

12. La visa E2 es para inversionistas pero la inversion en un negocio debe ser mayor a $50000 cash, y debe ser gastado(invertido) en el negocio, La visa se otorga para controlar y operar el negocio en USA, una vez que ese negocio haya sido concluido la persona debe regresar a su pais, esta visa esta disponible solo para algunos paises y la persona que este interesada en este tipo de Visa debe consultar a un abogado de inmigracion

 

13. Las propiedades que tienen vista al mar o estan dentro de areas turisticas, son por lo general muy rentables, en los ultimos anios se ha visto un incremento muy grande en la renta pero tambien en el valor por lo cual, las areas de Pembroke Pines, Hialeah Gardens, Miami Lakes, Kendall y Homestead dentro de MIami Dade, tambien son areas que al momento de hacer una inversion pueden ser muy interesantes, ya que los valores de compra aun son bajos y las rentas han experimentado un incremento, tambien si uno esta realizando una inversion fuera de Miami Dade, son recomendables Hollywood Beach, Dalray Beach y Coral Spring, algunas zonas de West Palm Beach y Pompano tambien son altamente rentables

 

14. No hace falta que viaje, pero si debe tener una cuenta de Banco aqui y un apoderado (generalemnte un abogado de bienes raices o su agente inmobiliario de confianza que firme por ud.)

 

15. Algunos casos tiene restricciones de venta en la escritura y tienen que ser analizados antes de comprar su corredor de bienes raices le puede hacer saber cuales son los casos en los que no se puede vender antes de comprar esa propiedad, hay veces que son 60 dias otros son luego de 12 meses.