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Cómo afectará la suba de tasas de la Fed al mercado inmobiliario?
Ya es sabido en el ambiente de inversiones que la Reserva Federal de los EE.UU. ha mantenido su tasa de interés de referencia en casi cero desde la última crisis como medida para recuperar la economía del país, junto con los tres programas de recompra de activos , que finalizó en octubre de 2014 y acumuló un total de $4,5 trillones de dólares en activos. La mayoría de los economistas concuerdan en que estas medidas ayudaron a superar la tormenta desatada por la crisis, pero también concuerdan en que la tasa de interés debe ser normalizada pronto dado que el riesgo de burbujas de mercado comienza a hacerse mayor.
La teoría clásica dice que tasas altas llevan a menor actividad económica general, ya que el costo de tanto producir como consumir aumenta cuando el costo de financiación aumenta. Como consecuencia las tasas hipotecarias lo hacen también y por lo tanto no hay duda que la actividad inmobiliaria se verá disminuida, en donde de seguro bajarán los precios de las propiedades por efecto de las fuerzas de oferta y demanda.
No parece nada bueno. Hay esperanzas?
Sí, pero a largo plazo. Nuevamente, aplicando un poco de teoría económica convencional puede dar luz al respecto.
Una tasa más alta incrementa el valor del dólar con respecto a otras divisas. Esta apreciación se produce porque ahorrar en una moneda fuerte y de mayor retorno se vuelve más atractivo para individuos, inversores e instituciones. Esto a su vez aumenta no el "precio" sino el "valor" de los bienes (automóviles, tierras, propiedades, etc.) en forma relativa a otras monedas. Desde una perspectiva monetaria, es la apreciación de la moneda y no el precio el que está capitalizando la inversión. Esto beneficia a los propietarios… y futuros propietarios. Inversores inteligentes con liquidez pueden aprovechar en el corto plazo de bajas en el precio producto de la menor demanda ayudando a templar la caída de actividad de un mercado deprimido. Mirando el historial de precios de casas en los últimos cincuenta años, la tendencia ha sido positive a pesar de las crisis y recesiones del país, exceptuando (y no es casual) a la crisis del 2009 causada por la imprudencia con la que se intercambiaron paquetes hipotecarios en las altas esferas de las instituciones financieras.
Adicionalmente, dado que la actividad económica general se recupera, distintas fuerzas actúan positivamente en el largo plazo: aumento del empleo, estabilidad laboral, y principalmente mayor poder adquisitivo que es el principal motor del mercado de bienes raíces. Muchas veces he escuchado economistas que pronostican con el aumento de los créditos hipotecarios algo similar a una catástrofe inmobiliaria. En realidad, si tienes un buen trabajo estable y bien remunerado, ningún aumento descabellado de las tasas es peor que perder tu estabilidad económica, sin importar si estas tomando un préstamo a largo plazo o si estas refinanciando tu casa.
Espera! Aun hay más!
El fly to quality viene al rescate! Es algo así como una definición técnica. Esto es lo que Investopedia refiere: “La acción de inversores moviendo su capital de inversiones riesgosas a activos más seguros. Este movimiento es por lo general debido a incertidumbre en los mercados financieros o internacionales, sin embargo, en otras instancias, este movimiento puede deberse a la venta de inversiones más volátiles en favor de dirigirlas a las más seguras, sin mucha consideración de la situación internacional”.
Nuevamente, esto aplica al real estate. La apreciación de la moneda, y mayores retornos de bonos y letras del tesoro reduce el riesgo apreciable y por lo tanto las inversiones se vuelven más seguras aquí que en el extranjero (siempre hablando en términos relativos). Inversores internacionales son más propensos a poner su capital en todo tipo de activos en los Estados Unidos antes que en sus propios países. También el segundo párrafo de la definición entra en juego: los mercados volátiles como la bolsa se mueven en contra de las tasas de interés. Es decir cuando la las tasas suben la bolsa baja. Esto induce a los inversores a vender sus tenencias y a dirigir su dinero a activos más conservativos, como depósitos bancarios, bonos, letras del tesoro, y por supuesto, terrenos y propiedades de bienes raíces.
   
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Maria Natalia Ortiz Ladenheim Lic. Real Estate Broker |
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